融資を利用してレバレッジ(てこの原理)を効かせる

融資と聞いてほとんどの方がイメージするのは「収益不動産を購入する資金が無いから借りる」といった資金調達をイメージするのではないでしょうか?

もちろんそのイメージも間違いではありませんし、資金調達が一番の目的であることには違いありません。しかし、融資には投資効率を上げるという側面もあるのです。

例えば、売却価格3,000万円で利回りが10%の収益不動産があったとします。これを全額現金で購入した場合と、融資を利用して購入した場合の投資効率の違いを見てみましょう。


ここで検証する投資効率とは、投資収益率(以下ROI)のこととします。まずはROIの計算式について見てみましょう。

ROI(%) 
 = 年間キャッシュフロー ÷ 最初の投資金額 × 100


という式になります。


ではこれを全額現金で購入した場合に当てはめてみましょう。まず、最初の投資金額は3,000万円、年間のキャッシュフローは利回り10%なので300万円(便宜上税金等は考慮しない、以下同じ)とすると、

300万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 10%

となり、ROIは10%ということになります。


次に、自己資金は500万円で、残り2,500万円は融資を利用した場合に当てはめてみましょう。まず、最初の投資金額は500万円、年間のキャッシュフローは利回り10%なので300万円とすると、

300万円 ÷ 500万円 × 100 = 60%

となり、ROIは60%になります。全額現金で購入した場合のROIが10%だったので、単純に6倍効率が良いということになります


では自己資金0(ゼロ)で、全額融資を利用したとしたらどうでしょう?まず、最初の投資金額は0(ゼロ)、年間のキャッシュフローは利回り10%なので300万円とすると、

300万円 ÷ 0(ゼロ) × 100 = 無限大!

となり、投資効率は無限大といえるのではないでしょうか?


このように、融資をうまく利用してレバレッジを効かせることで投資効率を飛躍的にアップさせることができるのです。ただし、アップする代わりにリスクも増大しますので、レバレッジの効かせすぎにはくれぐれも注意してください。


投資効率のアップ以外にも良い点があります。融資というのはつまり他人のお金を利用するということですので、他人のお金を利用して投資ができるということです。

一般の方が投資をするときに融資を受けられる投資は不動産投資しかありません。いくら儲かる株があろうが、値上がり確実な金や銀があろうが、金融機関は融資はしてくれません。

これは、他の投資と決定的に違う点です。この点が、不動産投資は効率がよいといわれる最大の理由といえるでしょう。


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