スルガ銀行の不動産投資への融資最新情報、2014年夏

サラリーマンが不動産投資をする時に、どこよりも借りやすいといわれているスルガ銀行です。

2014年夏、スルガ銀行の融資姿勢は、かつてないくらいの緩い状況で、民間の金融機関の中では、最も融資を受けやすい状態です

どの程度融資が組みやすいのか、管理人が不動産投資仲間と情報交換した結果を、次の通りまとめていますので、ぜひ参考になさってください。



スルガ銀行の融資上限金額と、融資対象

2014年現在、総額で1人あたり2億円までの融資に応じてくれます。ただし、他の金融機関で借り入れがある場合、それを合算して、2億円になります。

(⇒目安となる年収はこちら

融資対象は、RC1棟物(マンション)が大半です。一部、鉄骨造りにも対応していますが、木造物件には融資をしていません。


頭金、自己資金はどの程度必要?

スルガ銀行の公式見解として、頭金は10%、必ず必要です。また、当然融資の諸経費も用意しなくてはなりません。

ですが、スルガ銀行でフルローン融資をしてもらった人が非常に多いです。どうやって融資を引き出しているのかというと、(本来違法な)二重契約を行って、スルガ銀行から見ると、9割の融資をしているように見せかけているのです。

これって、本来公にはできないんですけど、スルガ銀行の融資の仲介をする業者(そのほとんどは不動産業者)が、契約書を2つ作成して、誤魔化しています。

 


誤魔化すといっても、融資を受ける側は承知の上です。銀行もそれを暗黙の了解としたうえで、融資しています

ただしこれは、税務申告の時に問題があるかもしれません。この点、引き続いてこの問題を回避する方法を調査して公開したいと思います。


スルガ銀行の融資の特徴

バンバン融資をしているので、スルガ銀行の目線で物件を持って行くと、本来は問題がある物件でもお金を貸してくれてしまうので、のちのち破たんしかねないリスクを抱えていると心得てください

問題事例を挙げると、次の通りとなります。


①物件の評価が甘すぎる

多くの銀行は、積算価格を重視して、その近辺の金額での融資が前提となります。しかしスルガ銀行は、積算価格を大幅に上回る金額を融資してきます。

別にいいじゃんと思うのは危険です。スルガ銀行の金利が高すぎるので、他行に借換えに行こうと思っても、「積算が出ませんね~~」と言われて、他の銀行に借換えできないのです。


②法定耐用年数をオーバーして貸す

これも、キャッシュフローがでるからいいじゃん、と思われがちですが、やはり他行に借換えようとすると、耐用年数以内しか融資してくれないので、借り換えられたとしてもキャッシュが回らなくなります。

他の銀行は、耐用年数超過分は収入ゼロとして計算されることが多く、この状態では賃貸経営が上手くいっていないと判断されてしまうのです。


③融資対象エリアが広いからこそ注意

スルガ銀行はほぼ全国をカバーしています。(沖縄県や日本海側の地域は弱いようです) なので、他県の物件を買うのに都合のよい金融機関です。

しかし、やはりいざ借換えしようとなると、全国をカバーしている銀行は都市銀行くらいしかなく、ハードルの高い都市銀行に断られると、途端に借換えの選択肢が失われます。これは要注意です。


スルガ銀行の金利交渉は可能か?

変動金利で4.5%という、ノンバンク並の恐ろしく高い金利。この金利交渉は、結論から言うと、全く不可能なレベルです。無理。

どんなに属性が良い人でも、金利交渉は断られます。ですので、金利の部分で勝負するのは心証を悪くするだけなので、キッパリ諦めてください。


スルガ銀行の融資スピードは超早い

上記のデメリットを帳消しにするのが、融資するスピード。早い例で1週間~10日程度で融資実行の事例もあるようです

通常、金融機関ではたっぷり1か月も、融資審査で時間を取られてしまいます。この間、美味しい物件を他人に横取りされることも頻繁にあります。

どうしても他人に譲りたくない物件があった場合に、スピード重視のスルガ銀行を使うと良いでしょう



スルガから他行に借換えると、出入り禁止になる

スルガは人にバンバンお金を貸すくせに、借りたお金を他行に借換えて借金を返そうとすると、途端に機嫌が悪くなります・笑。

他行への借り換えはご法度で、これをやると、二度とスルガ銀行で融資を受けられなくなりますので、注意してください

どうしてもキャッシュフローが厳しいとか、スルガ銀行を利用するのはこれで最後だという人以外は、借換えしてはいけません。

ただし、物件を売却することによる一括返済は、問題ありません。


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