積算価格の算出方法

不動産投資をする上で、積算価格の算出は絶対にやらねばならない超重要な作業の一つです。

その投資物件が高いのか安いのか、購入金額が妥当なのか、積算価格から判断するべきです




銀行も融資をするにあたって、極めて重視するポイントです。積算の出ていない物件には、非常に融資が出にくくなります。

銀行が融資したくないような物件は、買ってはいけません。そんなものは、もはや投資とは言えないのです)


その1:土地の積算価格の算出方法

土地の積算価格を出すには、下記のサイトを使います。

全国地価マップ


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で、左側の検索窓に、都道府県から住所を入力して検索()、タブを「相続税路線価等」に切り替え()、地図の中央部が住所地なのですが、その物件に面した道路に値段が付けられていて、その数字を読みます(




上記は、東京都中央区銀座一丁目の実際の数字です。の数字は1730Bとなっていますが、アルファベットは無視してください。

1730と言う数字は、平米あたり173万円と言う意味です

という事は、自分の持っている土地の面積が100㎡だったとしたら、上記の銀座の土地ならば1億7300万円の積算評価になるという訳です。


●土地の形状により評価は変化する

上記はごく普通の、例えば長方形とかそれに近い土地での積算評価ですが、世の中には様々な土地の形があります。そのような不動産物件の場合の積算は、おおよそ次の通りで算出します。


①土地の両サイドが道路に面している場合

両サイドの道路のうち、価格の高い方の数値を採用して計算します。低い方の数字は、無視してかまいません。


②角地の場合

角地は土地としての利用価値が高いので、高い方の路線価を採用して計算した数値に対し、1割増しの評価とします。


③旗地の場合

土地としての利用がしにくい事から、一般的には3割ぐらいの価値を減らして、積算を出します。ちなみに旗地とは、下記のような形状の不動産です。(旗竿地・はたざおち、とも言います)

駐車場に出来ないような通路部分を持った土地の価値は、やはり低そうだなと思いませんか?

ただし、都市部で車を保有する必要性のない場所の場合、あえてこのような土地を安く買って、アパートを建てて収益物件にするという手もあります。

ちなみに管理人Bの物件U美は、旗地です。

  

(写真は女建築家さんより、図はファミリー庭園さんより拝借)


その2:建物の積算価格算出方法

土地の次は、建物です。建物の構造によって、評価が変わってきます。下記の表と、あなたが取得しようとしている物件に照らし合わせて、計算してみて下さい。

建物の構造 新築時価格 減価 備考
鉄筋コンクリート(RC) 20万円/㎡ (47-経過年数)÷47年 いわゆるマンション
重量鉄骨 18万円/㎡ (34-経過年数)÷34年 マンションとして売られる事が多い
木造 15万円/㎡ (22-経過年数)÷22年 木造住宅で、戸建てが対象
軽量鉄骨 15万円/㎡ (19-経過年数)÷19年 戸建住宅の場合があり


もしも築10年、延べ床面積100㎡の木造戸建て住宅を買うとしたら、計算では次の通りとなります。

(22年-10年)÷22年×100㎡×15万円=818万1800円


その3:土地と建物を合計して、積算を出す

以上より、土地と建物を合算して、今現在の積算評価を算出します。銀座の土地に戸建て住宅を建てるというのは非現実的ですが・笑、一応、

1億7300万円818万1800円約1億8120万円


が、計算から求められる積算価格です。この評価をもとに、銀行が融資をするわけです。

当然、売値が3億円だったとしても、銀行は原則として、1億8000万円までしか融資を出しません。

なお、都市部と田舎でも違いがあります。不動産を購入しようとした時に、次のような状態の取引となる事が多いです。

都市部:積算価格 < 物件価格
田舎:積算価格 > 物件価格



田舎は逆のケースも多々ありますが、都市部ではまず、不動産価格が積算価格よりも下というケースはありません

あるとしても、ほぼ同じくらいの値付けならば、OKだと思います。もちろん競売や任意売却、売主の事情ですぐに売らねばならない物件などは、都市部においても積算を下回る価格で売りに出されることはあります。

そのような物件を、安く手に入れる事が出来れば、不動産投資はほとんど成功したも同然です


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