土地勘の有無

一時ほどの盛り上がりは無くなったものの、まだまだサラリーマン大家さんのブームは続いているようです。

サラリーマン大家さんを目指している方でよく見かけるのが、インターネットだけで収益物件を探して、高利回りの物件が見つかったら、自分の居住地から遠く離れた遠方であっても購入してしまうケースです。

このケースが全てダメとはいいませんが、あまりお勧めできません。同じ日本国内といえども、地域によって違う一面を持っているからです。

自分が普段住んでいる地域なら、土地勘もあるし、その地域の風習や賃貸需要などもよく分かりますので、トラブルなどを未然に防ぐことができるんです。

これが全く土地勘のない遠方に物件を買ってしまうと、まずその地域に賃貸需要があるのかどうかも分かりませんし、周辺相場もつかみにくくなってしまいます。

ひょっとしたら、全く賃貸需要の無い地域かもしれません。うまく売り抜けるために、ワザと高利回り物件に仕立て上げている可能性だって十分あり得ます。

他にも、地域によってはガラの悪い人が多く住んでいる場合もあります。そういった地域は当然の事ながらトラブルが多発する傾向にあります。

首都圏などの都市部に住んでいる方が、近所で収益物件を手に入れるのは至難の業かもしれません。

ですが、東京の方が福岡や札幌の物件を買うのはとりあえず止めて、せめて休日に気軽に現地に行けるくらいの距離で購入するようにしましょう

ここからは余談ですが、インターネットに掲載されているような物件は、ホントに誰の買い手も付かなかった末端情報だと思ってください。

物件情報は、専属専任媒介なら5日以内、専任媒介なら7日以内に指定流通機構(レインズ)への登録義務(一般媒介は登録義務無し)がありますが、本当のお宝物件なら大体登録までに売れてしまいます。

そういう本物のお宝物件情報を手に入れたければ、地元の不動産屋に地道に通って信頼関係を築くことです。インターネットにお宝物件はなかなか転がっていませんよ。

もちろん、インターネットに掲載されている物件でも、大幅に安く手に入れることができれば、お宝物件に変わることはあります。頑張りましょう!


管理人Bのケース

管理人Bが最近(2013年8月)悩んだケースです。管理人Bは再婚してこの家に今後6年間暮らすつもりです。

で、その彼女が今現在、札幌に住んでいるのを良い事に、実は札幌でも物件を探しています。

で、札幌の彼女の家から車で15分くらいの所に、写真の物件が出ました。価格は1800万円で、想定利回りは26%です。

札幌の物件


早速彼女を連れて、夜にさしかかるさなかに見に行きました。第一印象は、「悪くないなあ」です。(日当たりも最高)

減価償却が終わった物件なので、不動産屋に対しては、「1000万円なら現金買いしても良い」と言って(土地値より低い価格で入手しようとした)、結局「売り急いでないのでビタ一文値げるつもりはない」といわれて玉砕しました。

と、それは良いのですが、一番悩ましかったのが、

家賃がここ5年で3割以上下落している
・周辺に大学があって、アパートが大量供給されている
・大学まで歩いて10分以上かかる

・積雪時の状態がまわりのアパートよりもよくない印象
・更地にして売れるのかどうか何とも言えない
・更地にしたらいくらが相場なのか分からない



などなどの事象です。つまり、土地勘が無いから、ピンとこないんですね

実はこの地域、2年後にはもう1つの大学が移転してきて、さらに学生が増える地域です。

もしかしたら1000万円といわずに1500万円と言っていれば指値が通って、買えていたかもしれません。(それでも表面利回りは良好)

ですが、やっぱりよく分からないんですよ。。

投資の基本は、「分からないものに手を出してはならない」です。容積率オーバーの違法建築だという事も幸いして、この物件とのご縁は有りませんでしたが、やはり土地勘の有る無しは大きいです。

それにしても、地方でホイホイ買付したりする大都市部の投資家さんもまだまだ多いと聞きます。

そんなので大丈夫なのか、本当に不安に感じますね。

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