実質利回り

収益物件を探すときに、物件広告の表面利回りを重視する方は非常に多いと思いますが、これほどアテにならないものはありません


例えば、

物件価格 3,000万円
年間家賃収入 1,200万円
3LDK × 10室

こんな物件が売りに出されたとします。表面利回りはなんと40%です。

どう思われますか?この情報だけで「すごいお宝物件だ!」と思われる方は要注意です。

この物件の1部屋の家賃は1ヶ月10万円ということになりますが、周辺の3LDKの平均家賃相場が6万円だったとしたらどうでしょう?6万円で部屋があるのに、わざわざ10万円で借りる人はそんなにいないと思いませんか?

  


家賃の設定なんて、売り主がどうにでもできる数字なんです。先ほどの物件が全部空室だったとしても、売り主が1部屋10万円で募集しているんだから、埋まれば利回り40%だと言えばそれが通るんです。

本当に重視しなければいけないのは、周辺相場と照らし合わせて設定し直した家賃を元に算出される、実際の利回りなんです。

広告に出ている表面利回りを鵜呑みにせず、周辺相場をリサーチし、実際に募集できる家賃で利回りを必ず計算し直してください。計算し直しても高利回りなら、それはお宝物件と言える可能性が高いでしょう。


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