レントロールで家賃と入居状況を確認

購入を検討している不動産投資物件の、入居状況を確認する資料が、レントロールです。

1棟もののアパートやマンションで、レントロールの確認は必須です。かならず資料を取り寄せて、賃料相場と照らし合わせて、販売資料(マイソク)に記載している表面利回りを、実態に合わせて引き直してください。


●これが、レントロールです

管理人Bが、こちらで記載の札幌のアパートの調査した時に送っていただいたレントロールが、これです。

レントロールの見本


販売資料(マイソク)には、利回り26%と記載されていますよね。

でも、レントロールを見ると、赤く囲んだ部分、平成16年~20年くらいにの入居者からは36000円くらいの家賃を取れたのが、ここ最近は23000円~26000円、空室も、26000円で募集をかけているのが分かります

マイソクの表面利回りは、昔の高い賃料を取れた時の入居者も含めて、26%なんです。

実際はその当時よりも家賃は25%程度もの猛烈な下落状態にあるという事が、レントロールを見る事で分かりますよね
レントロールから賃料を確認
現在の空室率も、21%だと分かります。

空室率もネットを使って確認する事でこの場所では平均で19%なので、平均並みかそれより高め。

さらに賃料も、平均が右記ですから、やはり平均より低めでないと部屋が埋まらない状況と想像できます。

実際の表面利回りを実態に照らし合わせると、26000円の現行賃料からさらに1割程度下げて23000円、空室率は25%と想定、駐車場が5台入ったとして、年間の家賃収入は314万円程度と考えられるのです。

この場合は、利回り17%にも下落してしまいます。(実際はそこからさらに実質利回りを出す必要がある)

レントロールの数字というのは、このように「作られた数字」であることがほとんどですので、十分に注意しましょう。


●レントロール自体が、間違っているという実例

参考までに、レントロール自体が間違って記述されている事もあります

高く売るために、売主が意図的にしている可能性もありますから、レントロールを参考にしながら、必ず現地確認をして、照らし合わせたいですね。

下記は、最近調査した物件のレントロールです。レントロールの日付から2カ月も経っていないのに、赤く囲んだところが、現地調査では実は空室だと分かりました。

レントロールの記述が間違っている件


という事は、空室率57%にもなります。住居部分の賃料も、平成25年に引きなおしたら、相当程度下がるのではないかと推測できます。

つまり、このレントロールは、かなりいい加減だという事です。表面利回り26%で売りに出ている物件ですが、マイソクを信じると、とんでもない目に合います。


●プラスアルファで確認しておきたい点

マイソクをもらったら、さらに確認すべき点があります。それは、今入居している人が、滞納していないかどうかです

不動産屋さんには、「滞納している人はいませんよね?一応確認を取って下さい」と、念を押して、しらばっくれる事の無いよう、しっかりプロテクトしてください。

滞納ほどやっかいな問題はありません。ババを掴まされないよう、十分注意してくださいね。


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