区分マンションの管理運営

まずは区分マンションの特徴から見てみましょう。

区分マンションというのは、複数戸(数戸~数十戸、あるいは数百戸!)が集合したマンションの一室のことです。

所有権もその一室にしか及びませんし、マンションが建っている土地の敷地権(所有権や地上権など)も土地全体の一部にしか及びません。

また、部屋(専有部分)と土地(敷地権)は切り離して処分(売却や譲渡など)することができません。例えば、「部屋だけ売って土地は持っていたい」というふうなことはできないのです。

管理費と修繕積立金というマイナスのキャッシュフローが毎月発生するのも大きな特徴です

これらの特徴をふまえて、区分マンションの管理と運営について解説します。


区分マンションの管理は楽チン

まず区分マンションの管理についてですが、これはハッキリ言って楽です。毎月『管理費』という名目でマンションの管理組合にお金を支払っているので当然です。

管理組合は、支払われた管理費を使って共用部分の清掃や各戸への周知事項の伝達などを行ってくれます。

普段自分がする管理といえば、家賃の入金確認と管理組合の総会に出席することくらいでしょうか。


ほんの少し、運営のハードルは高い

次に区分マンションの運営についてですが、ほんの少しハードルが高くなります。(といっても、アパートなどの一棟ものに比べると楽だとは思います)

まず、安定したキャッシュフローが得られるかどうかという点では、一棟ものに比べるとどうしても劣ります。

特に、一戸しか持っていない場合に顕著に現れてくるのですが、家賃収入がある(100%)か無い(0%)かの両極端になってしまうということです。一戸の場合、半分の50%はあり得ないのです。

賃貸中で家賃収入があるうちは良いのですが、退去すればたちまち家賃収入はゼロになってしまいます。ゼロになっても、毎月の管理費や修繕積立金は必要ですし、ローンがあればそれの返済もしなくてはなりません。100%の完全持ち出しです。

運営の自由度にも制限がかかります。

例えば、間取りが古くなってきたので大胆な間取り変更をしようと思っても、自分だけのマンションではないため、管理組合からストップがかかる可能性があります。ましてや取り壊して建て直すなんてことはまず不可能でしょう。

このように、区分マンションは管理は楽ですが、運営に関しては少しハードルが高くなります

運営のハードルを下げるには、やはり立地の良いところを安く買うしかありません。あるいは、大規模リノベーションが可能な安い物件を探すか、5戸10戸とまとめて購入するかです。

区分マンションを完全に否定しているわけではありません。比較的少額の資金で始められますし、普段の管理が非常に楽なのは魅力的ですね。


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