戸建ての管理運営

戸建ての特徴から見てみましょう。

戸建てのというのは、独立した一軒家のことです。ほとんどの場合、土地と建物がセットになっています。例外的に、借地の上に建物が建っている場合もありますが、見かけることはあまりないでしょう。以降の内容は借地を考慮せずに記述していますのでご注意下さい。

所有権については土地と建物の両方に及びます。独立した不動産ですので、売却等の処分が自由に行えます。あまり一般的ではありませんが、建物だけを売却したり、土地だけを売却したりする事も可能です。

他には、建物を取り壊して更地として売却等の処分を行うこともできますし、同じく更地にした後で駐車場として再利用することも可能です。

区分マンションのように、毎月の固定費(管理費や修繕積立金)もありません。新興の住宅団地などによっては、上下水道施設や団地内の公園の維持管理のために管理費を徴収するところもありますが、ほとんどの場合は何もありません。

戸建ての固定費といえば、年に1回の固定資産税や、数年に1回の火災保険料と地震保険料くらいでしょうか。

まぁ、税金や保険料などは区分マンションでも必要な出費になりますので、区分マンションに比べれば、はるかにランニングコストは低いといえるでしょう。

このように、非常に処分に関する自由度が高く、ランニングコストが低いのが戸建ての特徴です。これらの特徴をふまえて、管理と運営について解説します。


物件の維持は、自分でやること

まず戸建ての管理についてですが、区分マンションのように管理組合がありませんので、長期的な物件の維持は、自分で対応しなくてはなりません

例えば、下水が詰まったとか雨漏りが発生した場合などです。他には、庭木がある場合は剪定も必要でしょう。

(苦情の窓口は、管理会社を通しますので、一般的に大家さんが賃借人と面と向かってやり取りすることはありません)

トラブルは自分が対応するのが原則ですが、賃借人と賃貸借契約を結ぶときに、特約としてそれらのトラブルは賃借人が対応し、後日、代金を請求してもらうというふうにもできます。あるいは、庭木の剪定は定期的にすることなどを盛り込むことも可能です。


戸建ての運営も、比較的楽チン

次に戸建ての運営に関してですが、区分マンションと同程度という認識で良いかと思います。

まず、安定したキャッシュフローが得られるかどうかという点では、区分マンションと同じく一棟ものに比べるとどうしても劣ります。

理由は区分マンションと同じなので割愛しますが、それでも区分マンションよりマシなのが、毎月の固定費がかからないという点です。

もちろん、ローンがあれば空き家であっても返済していかなければなりませんので、完全な持ち出しになることは覚悟しておかなければなりません。

運営の自由度はかなり高いので独創的な運営が可能です

例えば、間取りを変えるとか外壁の色を変えるなど、誰にも気兼ねすることなく行うことができます。

ただし、間取り変更では、耐力壁や筋交いを取り払うなどは絶対に行ってはなりません(耐震力が著しく低下します)。必ず専門家に相談するべきです。

耐震力に問題がなければ、2~3部屋を1部屋にして大きなLDKにし、今流行のアイランド型キッチンを設置するなども可能です。これだけで物件の戦闘力が相当上がると思われますよ!考えただけでもワクワクしますね~!

すいません、話がそれましたので元に戻します(苦笑)。

間取り変更ではなく新築することも可能ですし、更地にして駐車場にすることも可能です。複数戸所有できれば、キャッシュフローの安定性の問題も解決できるため、非常に運営しやすくなるでしょう。

このように、戸建ては若干の手間がかかりますが、運営の自由度は抜群に良いので、自分の思うようにコントロールすることができるのです。やはり土地付きは強いですね!


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