一棟アパートなど一棟ものの管理運営

まず一棟ものの特徴を見てみましょう。

一棟ものとは、アパートやマンションなどの建物丸ごとのことを指します。一棟ものが建っている土地も含まれることがほとんどです。


一棟ものの物件の特徴

しかし、戸建てと同じように借地に建つものもあり、特に都心や市内中心部では借地に建っているケースも割と見受けられます。地代を払ってでも儲けが出るような、都心や市内中心部の商業施設や高層マンションなどがこれにあたります。

以降の解説は借地を考慮せずに記述していますのでご注意下さい。

所有権については建物と土地の両方に及びますので、戸建てと同じといえます。戸建てと同じように独立した不動産ですが、売却等の処分は戸建てと比べると少し手間がかかる場合があります。

売却等の処分方法については戸建てとほぼ同じですので割愛しますが、手間のかかり具合は賃借人の多さに比例するということがいえます。

どういうことかというと、戸建ての場合は、売却等処分する場合の立ち退き交渉を、賃借人一人だけにすればよいのに対し、一棟ものの場合は、複数の賃借人に対してそれぞれ個別に立ち退き交渉を行わなくてはならないということです。賃借人が10人いれば、10人それぞれに立ち退き交渉をする必要があるのです。

現在の借地借家法では簡単に立ち退いてもらうことは難しいので、最終的に金銭による解決がなされるケースがほとんどです。まぁ、処分することが無ければ気にする問題ではありませんけどね。

一棟ものも毎月の固定費は基本的にはかかりませんが、共用部分の電気代や水道代など、細かな費用は発生します。あとは戸建てと同じように、固定資産税や火災保険料などがかかってきます。

このように、処分には若干の手間がかかりますが、ランニングコストは低いのが特徴です。これらの特徴をふまえて、管理と運営について解説します。


一棟もの不動産の管理

まず一棟ものの管理ですが、区分マンションのように管理組合がありませんので、トラブルは自分で解決しなければなりません

しかも、戸数が多ければトラブルが発生する頻度も上がってきますので、トラブル対応に追われることになるかもしれません。特に、部屋が壁一枚で隣り合っているアパートなどでは騒音問題が頻発します。

あと、滅多にないことですが、1Rや1Kなど単身者向けの間取りの一棟ものの場合、孤独死の問題も考えられます。これはワンルームの区分マンションでも同じ事がいえるでしょう。

その他は、共用部分の清掃、受水槽・エレベータの定期点検の手配、なども必要です。退去後のリフォームも必要でしょう。

このように、一棟ものの管理はかなり忙しく、トラブルを解決するスキルも高いレベルを要求されます。


一棟もの不動産の管理のハードルは高い

次に運営についてですが、こちらは若干ハードルは高いといえます。

まず、戸数が多ければ、それだけ入居者を集めるのに苦労しますし、家賃の入金管理も大変です。家賃の支払いが遅れる賃借人が複数いれば、それだけで心身共に大変な負担になります。

若干ハードルが高いとはいえ、自由度はかなり高いので独創的な運営が可能です。例えば、外壁の色の変更や、ファミリー向けの間取りの一棟ものなら各部屋の大胆な間取りの変更なども可能でしょう。

実際に管理人Aは、物件2号を取得後、外壁を明るいブラウンとクリーム色にし、屋根をチョコレート色に塗り替えたところ、お菓子の家のような(苦笑)とてもかわいらしい物件に生まれ変わり、若い女性の入居が相次いだ経験を持っています。

物件2号購入時は入居率60%で、外観も汚れが目立っていたため、戦闘力はかなり低かったのですが、外壁を変えるだけでかなりの戦闘力UP(満室)となったのです。(本当に右画像のような配色です)



ところで、自由度も強みですが、安定したキャッシュフローが見込めるのも一棟ものの強みです。戸数が多ければ多いほどキャッシュフローは安定してきます。

区分マンションや戸建てのように、100%か0%かといったことがありません。80%のこともあるでしょうし40%のこともあるのです。よっぽどのことがない限り、0%にはならないものです。

それに、キャッシュフローの大きさも一棟ものの強みといえます。1戸よりも10戸、10戸よりも100戸というように、戸数が増えれば増えるほどキャッシュフローは増えていきます。賃料の平米単価も高くなります。

このように、一棟ものは管理と運営に手間がかかりますが、大きなキャッシュフローを生み出してくれるため、投資としては一番効率が良いのです


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