物件フクちゃんの詳細

2014年4月に入手した、アパート1棟の物件です。「フクちゃん」とは、変な名前でしょ・笑。僕の金運の守り神で、「金運 フクちゃん」と検索していただくと、フクちゃんのアメブロが出てくると思いますから、ご覧になってください。

フクちゃんに、「良い物件が買えますように!」とお願いしたら願いが叶ったので、「物件フクちゃん」なのです。なはは。

今回のアパート1棟、実は物件ジョイフルの中の、アパートの管理を任せている管理会社さんに、時間を見つけては訪問して雑談と言うか打合せをしている中で出てきた、オープンになる前の物件です

数件頂いたマイソクの中から、見た瞬間に「これはすぐにでも見るべき物件だ!」と直感して、マイソクが来た当日に、アパートを見に行きました。

当然、不動産投資の学校で勉強した内容をフルに使って購入しています。

 


フクちゃんデータ

 物件価格  1392万円
 購入時諸経費  200万円(取得税除く)
 土地面積  157㎡
 建物構造  軽量鉄骨
 築年数  平成2年
 間取り  2K×4戸
 敷地内駐車場  無し
 表面利回り   15.8%


取得の経緯

物件ジョイフルを取得後、1年にしてようやく収益物件を購入できました。アベノミクスの影響で全国的に不動産価格が上昇して、不動産投資では買うよりも売るタイミングが到来していると言われている中での購入です。

この間、何件も買付しては玉砕していました。

関東でも、首都圏を大きく外れると、利回り20%台の物件はチラホラ見つけられますが、千葉市中心に近いところで15%の利回りですから、個人的には納得しています。

アパートオーナーがご高齢で、本物件を含めて3物件を同時に相続がらみで売却。本物件は売り主側不動産屋さんの顧客に話が行ったのですが、1480万円の希望売却価格に対して1350万円でないと買わないとの判断。

一方、売り主は1400万円未満は認めぬとの事で話がとん挫、買主側不動産屋さんを通じて僕に話が回ってきた次第です。

物件価格と積算価格がほぼ近い数字でもあり、購入してもバランスシートを棄損しない点、出口戦略として1戸建て用の更地、あるいは戸建賃貸にしたりしてもよいかなと明確に判断できる点も、気に入りました。

難点は駐車場がない点。最寄り駅まで7,8分、スーパーもコンビニもあって、千葉駅までも電車でわずかな事から、駐車場の問題は妥協することにしました。

融資は、日本公庫と韓国系外資銀行「SBJ銀行」の2つが可能でしたが、SBJ銀行は担当者のさじ加減で今時珍しい、フルローンならぬオーバーローンまで出る点、さらに融資先金融機関との接点は多ければ多いほど良いので、SBJ銀行を使いました。

(SBJ銀行の体験談は近日公開します)

オーバーローンだとリスクが高いと思われるかもしれませんが、毎月の返済額は9万7000円です。それに対して家賃収入は管理料を除いて17万円ですから、僕は今回の取引で1銭の身銭も切ることなく毎月7万3000円のキャッシュフローを得ることができるのです。

なお、こういった例は利回りの高い物件を入手できるから出来るのであって、利回りが低いと途端に回らなくなりますから注意が必要です。

ここでも不動産投資の学校で学んだ数字の知識を活用して、長期間回る物件だと判断したうえで購入しています

ところで、諸経費だけは想定外に費用が掛かりました。約1400万円の物件で200万円も取られるのは我慢なりません・笑。

が、SBJ銀行の融資を通すために、コンサルタント会社(不動産屋でもある)を活用して25万円ほどかかったのと、銀行が収益還元法で融資を出すために必要な、不動産鑑定士による不動産評価のコスト・33万円が上乗せされているからです。

これら余計な諸費用を払ってでも、耐用年数があと1年の物件に18年の融資を通してもらったので、回る物件です。オーバーローンによって、まだ70万円ほどのお金が余っています。

このお金で金利の高い自動車ローンを返済して、家族全体として毎月2万円分の返済を減らしてやろうか考え中です。


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