事前準備(外壁の塗装と防水工事をしよう!)

物件3号は新築から一度も外壁の塗装や防水工事がされておらず、管理人Aが入手した時点で数年うちにはやらないといけないような状態でした。

雨漏りやタイルの剥落といったトラブルは発生していなかったのですが、発生してからでは遅いので思い切って工事をすることにしました。

まずはさまざまな準備です。

複数の業者から見積もりを取る

数年前に物件2号の外壁工事は経験しているのですが、今回は重量鉄骨4階建てというちょっと大きめの建物のため、工事代金がどれくらいになるか見当が付きません。

そこで、管理会社と付き合いのある業者数社と、管理人A独自の人脈から数社を選んで見積もりを取ることにしました。

上がってきた見積もりを見るとビックリです!下は約250万円から上は約850万円まで、なんと約600万円もの差があったのです。

物件2号のときもかなり開きがあったのですが、こんなに差が開くとは思ってもみませんでした。

しかし、工事内容をそれぞれ詳しく説明してもらうと内容にかなりの差がありましたので、600万円の差も納得です。

それぞれの業者から説明を受けるときに、良心的な業者かどうか見抜く超簡単な質問をします

一般的に外壁の塗装は、下塗り・中塗り・仕上げ塗りと3回の塗装を行いますが、ここで悪質な業者は中塗りを省いて材料代を浮かすのです。

説明を受けるとたいがい「3回塗ります」と言うと思いますので、そのときに「3回とも同じ色で塗るんですよね?」と質問します

悪質な業者なら「そうです」と答えるでしょう。良心的な業者なら「そんなことはしない」と答えるでしょう。

この違いが分かるでしょうか?

広い面積を塗ると、どうしても塗り残しが出てしまいます。3回とも同じ色で塗ったらどうでしょうか?塗り残しに気が付きませんよね?中塗りを省かれても分かりません。

良心的な業者は、塗り残しを防ぐために必ず違う色で塗るんです。極端な例ですが、白・黒・白の順番で塗ったりします。

この質問は簡単ですのでぜひ使ってみてください。

ただ、最近ではワザと3回とも違う色で塗ると答える悪質な業者もいるようですので、この質問で完全に見抜くことは難しくなっています。

銀行に融資の相談

だいたいの工事代金が把握できたので、銀行に融資の相談に行きました。手持ち資金を使っても良かったのですが、不測の事態に備えて温存です

銀行に行くと、市が扱っている中小企業向けの融資を勧めてくれました。融資期間が7年と短いのですが、金利が低かったのでそれを利用することにしました。

融資申込みのための書類を揃え、申込みをしました。

業者を決定しても契約はまだしない

工事内容や過去の実績を考慮した上で業者を決定します。しかし、まだこの段階では契約しません。

融資が通らなかったら大変ですので、融資が決定するまで待ちます。

融資実行

市への融資を申し込んでからすでに1ヶ月以上経過・・・。銀行に連絡すると、書類はすでに送付済みで、市に問い合わせるとまだ来てないとの回答。

原因を調べると、間に入っている信用保証協会で止まっていることが判明しました。

市には融資判断できる部署がないため、信用保証協会が請け負っているとのことでした。

銀行を問いつめると、銀行と信用保証協会で融資判断に食い違いがあり、銀行は融資可能ということで受け付けたが、信用保証協会は不動産の担保が必要とのこと。

そこで、銀行の偉い人(笑)に頼んで手を回してもらい、担保不要で決着を付けてもらいました。

で、やっと融資が実行されました。長かった~。

工事請負契約を締結

思い立ってからすでに2ヶ月が経過していました。融資も実行され、やっと業者と工事請負契約を締結しました。

契約するときは必ず契約書を交わしましょう。

入居者様と近隣へのご挨拶

工事期間中は何かと周りに迷惑を掛けるものです。入居者様と近隣へのご挨拶は、今後の工事をスムーズに行う上で非常に重要です

まず、近隣へは菓子折を持って業者と共にご挨拶を実施しました。幸い、面倒な人はおらず、特に問題はありませんでした。

入居者様へのご挨拶は直接行わずに、管理会社に行ってもらいました。普段接点のないオーナーがいきなり出ていくよりも、普段から接点のある管理会社を通した方が安心してもらえるからです。

こちらも面倒なことなく、無事に終わりました。

いよいよ工事開始です!



工事開始!に続く

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