融資期間が短すぎるケース

このケースも失敗例その3と同じくデットクロスの問題なのですが、融資期間が短いためにいきなりデットクロスになってしまったケースです。

一般的に、空室もほとんど無く利回りも申し分ない収益物件を手に入れることが出来れば、ひとまず不動産投資は成功といえます。

しかし、そんな収益物件を手に入れても失敗してしまう珍しい例なので見てみましょう。

ある自営業者が、複数の収入源を持ちたくてアパートを購入することにしました。そのアパートは空室もほとんど無く、空いてもすぐに次の借り手が現れるといった好サイクルで回っていました。

そのアパートは築30年超と古かったので価格もかなり安くなっていました。そのため、利回りもそうとう良い数字でした。

自営業者は何とか手に入れたいと東奔西走し、やっとの思いで手に入れることが出来ましたが、築年数の関係で、かなり短い融資期間でしか融資を受けられませんでした。

融資期間が短かったので毎月の返済額もかなり大きくなりましたが、好立地なうえに家賃も周辺相場より安く設定できたので高い稼働率で運営できる見込みがあり、融資返済に困ることは無いと考えていました。

購入後の1年目は高い稼働率のおかげで融資の返済が滞ることもなく、順調に運営できていました。

しかし2年目に入ると思わぬ事態に陥ります。所得税、住民税、国民健康保険料(以下国保)、事業税、保育料などが一気に跳ね上がったのです。




ご存じの通り、所得税、住民税、国保、事業税、保育料などは前年の所得を元に算出されますから、前年の所得が増えれば当然それらも上がります

この自営業者の場合、家賃収入の大部分を融資の返済に充てており、実際に手元に残る金額はさほど多くはありませんでしたので、アパートからのキャッシュはほとんど残っていません。

キャッシュが無いのに多額の税金がかかってきたので大慌てです。最初は今までの貯金等を崩して税金の支払いに充てていましたが、やがてあることに気づきます。

築古のため、減価償却が数年で終わってしまうということです。減価償却が無くなればさらに不動産所得が大きくなり、税金等も増えることになります。

しかし、アパートからのキャッシュはほとんど残らない状態が続くので、さらに資金繰りが苦しくなるのは明白です。

融資の返済のうち経費にできる利息を除いた返済元金部分は、実際には手元に残らないのに、帳簿上所得として申告しなくてはなりませんのでこのような事態に陥るのです。


(本文とこの金融機関は、直接の関係はありません)


結局この自営業者はさらに資金繰りが悪化し、3年でアパートを手放すことになってしまいました。融資を完済すればかなり楽な生活が待っていたでしょうが、途中で体力が尽きてしまった格好になりました。見通しの甘さも原因です。

融資期間がもっと長く取れれば毎月の融資の返済額も減り、キャッシュも残せるため税金等に対応できたでしょう。

あるいは、自己資金を多く投入していれば防げたかもしれません。高稼働率の物件だっただけに非常に残念です。


融資期間が短くて損を蒙った人の例:まりおさん

今回失敗例を記述しましたが、ほぼこれにピッタリの実例が、漫画家のまりおさんです。

不動産投資でこんな本を出版されましたが、本の中ではなんとかうまく乗り切った感じではありましたけど、最終的には納税などが出来ずに、物件を損切りしています。つまり、失敗投資をしてしまっています。

めちゃくちゃ売れてるマネー誌ZAiが作った 恐る恐るの不動産投資
by カエレバ



皆さんも一読された方が良いと思います。

不動産投資は、買う前に勉強しないと取り返しのつかない事になります。買いながら勉強するのでは、ダメなのです。

まりおさんも、上記の物件を購入する前に、単に収支のシミュレーションをすれば良かっただけなんですよ。

それすらしないでRC1棟を買うなんて、危険極まりない投資であり、当然の帰結だったと思います


収支のシミュレーションが簡単に出せるサイトやソフト

上記のような失敗を回避するため、管理人は2つの手を使っていますので、参考にしてください。

⇒参考:収支のシミュレーションが簡単に出せるサイトやソフト(工事中)

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