家賃保証で、30年一括借り上げ

有名俳優が『30年一括借り上げなので安心です』って言っているCM、みなさんも一度は見たことありませんか?

見る度に、出演している俳優さんのイメージ悪化を心配してしまいます(苦笑)

よくハウスメーカーが、余った土地を有効活用しませんかということで、地主にアパート経営を薦めたりします。地主も『大手だから大丈夫だろう』と思ってその話に乗ってしまったりします。

ある地主が、大手ハウスメーカーから営業攻勢を受けすっかりその気になり、アパート経営なんかしたこともないのに契約してしまった例を見てみましょう。

ハウスメーカの営業マンから

30年一括借り上げなので安心です』、
アパートの運営は全て当社が行います』、
アパート(借家)が建っていれば土地の評価額が下がるので相続税対策になります

とか、実に様々なメリットを述べられて、契約書もロクに読まずに契約してしまいました。

アパートを建てるのには何千万円という資金が必要ですので、ほとんどの場合、土地を担保にして融資を受けます。

アパートが完成してからは毎月決まった額の家賃が入ってくるし、アパートの運営もハウスメーカーがやってくれますから全く手間いらずなので地主も大喜びです。

しかし、数年後に『一括借り上げ契約の更新について』と言ってハウスメーカーの担当者が地主の元を訪れます。

担当者の話によると、数年ごとに一括借り上げ契約の内容の見直しを行うとのこと。

そんなこと聞いていないと地主は反発しますが、担当者は「契約書に記載されていますよ」と素っ気ない態度。

そのうえ、「契約の見直しがご不満なら契約を解除なさいますか?」と強気です。

さらに契約書には、ハウスメーカーから一括借り上げ契約を解除する場合は、数ヶ月分の賃料を客に支払うだけで解除できるとも書いてあります。地主にとっては極めて不利な契約です。

アパート経営など全く経験の無い地主は、仕方なく契約内容の見直しに応じますが、経年劣化や経済状況の悪化など様々な理由を付けて賃料を下げられて、地主に不利な内容で契約を更新されてしまいました。

ここで一括借り上げ契約の更新をせずに解除したとしても、アパート経営の経験の無い者がいきなり出来るはずもなく、さらに状況は悪化していくことでしょう。

もし、その地域に賃貸需要が旺盛にあるとすれば契約解除してもなんとかやっていけるかもしれません。

しかし、ハウスメーカーというのはアパートを建ててもらって利益を得ているわけですから、その地域の賃貸需要など有ろうが無かろうがお構いなしに建てているケースが多く、賃貸需要が乏しいか、ほとんど無い地域の可能性もあります。

周りが田んぼだらけなのに、ポツンと小綺麗なアパートが建っているのをよく見かけませんか?ああいうのが当てはまります。

一括借り上げ契約を更新するにせよ解除するにせよ、地主にとっては不利なことばかりで、後になって「しまった!」と後悔する人が後を絶ちません。

大事な土地を担保に入れてアパートを建てて、その賃料で借金を返済する計画が大きく崩れ結局行き詰まってしまい、大事な土地まで手放さないといけなくなる、といった最悪のケースだってあります。

今回のケースの一番の問題点は契約書をよく読まなかった地主ですが、客に誤認させるような宣伝をするハウスメーカーにも大きな問題があるといえます。

そもそも、30年間も保証してくれるなどという美味しい話などありませんので、このような話には乗らないことです。もし乗るとしても、キチンと契約書を読み込んで理解することが大事です。


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