不動産投資を始めるには

不動産投資のことは大体分かったけど、何から始めればいいの・・・?」と思われる方も多いと思います。

不動産投資を始める前の準備は念入りに行う必要があります。どのような準備が必要か見てみましょう。

ある程度の資金を用意する

不動産投資を始める前に必ず必要になるのがある程度の資金です。物件購入のための頭金はもちろん、当面の運営資金も必要になります。

資金の目安は、投資規模や新築か中古かによって変わってきますが、ここでは中古物件に投資をするという前提で解説します。

まず頭金ですが、最低でも売買価格の20%は準備してください。できれば30%欲しいところです。なぜかというと、銀行は、物件の担保価値を物件の価値(売買価格ではない)の70%から80%でしかみてくれません。

売買価格=物件の価値なら、単純に担保価値として足らない部分の20%から30%が頭金として必要になってくる金額になります。売買価格の方が高ければ、もっと頭金が必要になるでしょうし、逆に売買価格の方が低ければ頭金も少なくて済むでしょう。

『例』

物件の価値 2000万円
銀行が設定している掛け目 70%(普通は教えてくれません)
担保価値(融資限度額) 1400万円(2000万円 × 70%)

売買価格が2000万円なら頭金は600万円必要
売買価格が2500万円なら頭金は1100万円必要
売買価格が1500万円なら頭金は100万円必要


次に必要なのが購入時の諸経費ですが、だいたい売買価格の10%程度の経費がかかります。ただ、諸経費の中の不動産取得税だけはかなり遅れて通知が来ますので、実際の売買契約時に必要な金額は6%~7%程度です。


次に必要なのが、当面の運営資金です。うまく軌道に乗るまではいろいろと出費がかさみます。とくに中古物件を購入した場合などは、たちまち設備の修繕が発生することも考えられますので、100万円は欲しいところです。

そんなときに即対応できなければ、退去ということにもなりかねませんし、次の入居者を見つけることも難しくなってしまいます。

運営資金は、始めるときだけではなく常にある程度用意しておくことが望ましいでしょう。


最後に、資金に関することでこれだけは覚えておいて欲しいのですが、物件の価値を下回る価格で購入できるとき以外は、フルローンやオーバーローンは絶対に利用しないでください。

不動産投資は非常に長い期間かけて成果を出していくものです。長い期間の間にはいろいろなことが起こります。フルローンやオーバーローンでギリギリの運営をしていると、ちょっとしたアクシデントで一発退場にもなりかねません。

ある程度の頭金を入れて、余裕のある資金繰りで運営することが非常に重要です。

ただ、最近は銀行の引き締めも厳しく、フルローンやオーバーローンで融資を受けることはなかなか難しいようですが・・・。


不動産に関する知識を身につける

いきなりですが、不動産業者が行っている物件広告に、売買形態が『仲介』か『売主』か、という文言がありますが、この違い分かりますか?

あまり気にしない方も多いかもしれませんが、両者には非常に大きな違いがあるんです。不動産業者が売主の場合は、仲介手数料がかからないのです。しかも、不動産業者に2年間の瑕疵担保責任が義務づけられているのです。

断然、不動産業者が売主の物件を購入する方がお得ですよね?

このように、広告の文言一つとってみても、不動産に関する知識があるかないかで大きく差がでてしまうのです。

先ほどの例は得する例でしたが、逆に損をしてしまうことだってあり得ます。不動産に関する知識を極める必要はありませんが、せめて、契約書や重要事項説明書に書かれている内容くらいは理解できるように、知識を身につけましょう。

不動産に関する知識を身につける最も有効な方法が『宅建(宅地建物取引主任者)』の資格勉強です

資格を取得するまで勉強する必要はありませんが、宅建の勉強は不動産の基本中の基本を学ぶ上で最適です。テキストを手元に置いておくだけでも役に立つでしょう。


不動産投資の基礎知識(最後に)

いかがでしたか?不動産投資の基礎知識を一通りご覧になって、「これなら自分にもできそうだ!」と思われた方もいらっしゃると思います。

不動産投資は、自分自身の夢の実現に非常に大きな助けとなるはずです。十分な準備をし、ぜひチャレンジしてください。

十分な準備を面倒くさがらずにできる方は、それだけで不動産投資の資質があると言っても過言ではないでしょう。


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