出口戦略

不動産を投資として捉えるならば、やはりどこかで利益や損失を確定させる出口戦略を考えておく必要があります。




考える時期として最も良いのは収益物件を購入する前です。いつ購入し、どれくらいの期間保有してから手放すのか、をあらかじめ考えるのです。そうすることで、自身の不動産投資の全体像をより正確にイメージすることができるのです。

収益物件を購入した後で考えても構わないのですが、出口戦略を考えずに購入すると、思わぬ落とし穴にハマってしまう可能性もあります。

先に出口戦略を考えるメリットとしては、先ほども述べましたが、より正確にそしてより細かいところまで考えが及ぶようになるため、不動産投資で失敗する確率がグッと低くなるということが挙げられます。やはり不動産投資をするならば、購入計画と同時に出口戦略も考えるべきです。

では実際に出口戦略とはどのようなことなのかを解説していきます。

まず、出口戦略として一般的なのが売却です。ほとんどの方が売却を出口と考えているといっても良いくらい一般的です。

ではいつ売却すればいいのでしょうか?たぶんみなさん売却時期は減価償却が無くなるころが一番と思われるでしょうが、必ずしもそうとは限りません。特に、築古で減価償却期間が短い物件については注意が必要です。

築古の物件だと数年で減価償却が無くなってしまうケースも珍しくありません。その場合、購入してから5年未満(厳密には売った年の1月1日時点で5年を超えていない場合)で売却すると、売却益に多額の税金がかかってきます。

5年未満で売却すると短期譲渡所得とみなされ、譲渡益に39%(所得税30%、住民税9%)もの高額な税金がかかってきます。5年を超えて売却すると長期譲渡所得とみなされ、譲渡益に20%(所得税15%、住民税5%)の税金がかかります。短期譲渡と長期譲渡のどちらが有利かは説明するまでもありませんね。

つまり、5年未満で減価償却が無くなるとしても、5年未満で売却してしまっては大損する可能性が高いということです

しかも、減価償却するということは、それだけ建物の簿価が減っていくことになりますので、極端な話、減価償却を使い切って簿価1円になった物件を1,000万円で売却すれば、その差額999万9,999円が譲渡益となってしまうのです。

譲渡益約1,000万円に対する税率は39%・・・。つまり、約390万円もの税金がかかってくるのです!




短期間で減価償却が無くなる場合は、5年を超えるまで保有してから売却するのが有利な出口戦略といえるでしょう。

減価償却が長期間に渡って取れる場合はこのような懸念はありません。減価償却が無くなるときに売却したのでも良いし、不動産市況を見ながら自分でタイミングを見計らって早期に売却するのも有りだといえるでしょう。

減価償却の話が出たついでといってはなんですが、減価償却は結局の所、税金の繰り延べでしかないので、過度に減価償却にこだわる必要は無いと考えています。

不動産投資とは、不動産そのものの価値や戦闘力を見抜いて手に入れるべきです。小手先のテクニックに走らず王道を行くことは、もはや不動産投資ではなく不動産事業だといえるかもしれません。



話がそれましたので戻します。

売却以外の出口としては誰かに譲渡することが考えられます。一般的には自分の子供などの親族に譲渡することになるでしょう。自分が生きているうちに譲渡してしまったのでは贈与税がメチャクチャかかってきますので、現実的には遺産として残すことになるでしょう。

自分の意志を受け継ぐ者がさらに規模を大きくしていき、そのまた子孫が受け継いでいく。これをエンドレスで繰り返すことによって一族が皆幸せになれればそれこそ最高だと考えています。

ま、最後は極論になってしまいましたが、出口戦略は人それぞれに違ってきますので、自分の置かれている状況や物件の状況、自分がどこまでやるのかを見極めて、慎重に出口を探ってください。

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