現在の運営状況の調査

①入居者がいる場合は属性や家賃の支払い状況の確認

検討している物件に入居者がいる場合は、入居者について調査します。物件を管理している不動産屋か大家さんに聞きに行きましょう。

自分で直接聞きに行っても構いませんが、最近は個人情報保護の関係でなかなか詳しく教えてくれないこともあります。そんなときは、売買を仲介してくれる業者を通した方がスムーズにいく場合もあります。

最低限抑えておきたいのは、入居者の年齢、入居年月数と入居時期、家賃の支払い状況(滞納がないかどうか)の3点です。可能なら性別と職業も聞いておきましょう。

これらについては、レントロールで調査します。

ただし、レントロールには入居者の年齢までは記載されていませんので、不動産屋さんに直接聞いておきたいですね。

上記3点を調べる理由ですが、まず入居者の年齢は、あまりの高齢者だと孤独死のリスクがありますのでそれを回避するためです。

それに、もし滞納するようになって退去してもらうとしても、高齢者だと次に貸してくれる部屋が見つからず居座られる可能性もあるためです。

次に入居年月数と入居時期ですが、入居率を良く見せるためのサクラがいないかどうか見極めるためです。

入居期間と入居時期が不自然に一致する住人が多数いるときは要注意です。サクラの可能性があるため、購入と同時に一斉退去ということもありえます。

家賃の支払い状況については説明の必要は無いでしょう。念のため、滞納の前科がないかも調べてください。


②預かり敷金がある場合はどうなっているかの確認

一般的には売買時に預かり敷金も引き継ぐのですが、奔放な運営をしているオーナーなどは、預かり敷金を使い込んでいる場合がしばしばあります。

しかし、預かり敷金が使い込まれていても問題はありませんその分、値引きしてもらえば済むことです

要は預かり敷金がどのようになっているのかを、売り主買い主双方でハッキリさせておくことです。


③過去の修繕履歴の確認

過去にどのような修繕をしているのかを確認しましょう。長期間修繕を行っていない場合は、購入後たちまち修繕をする必要が出てくるかもしれません。今後の資金繰りに影響してきますので、キチンと確認しましょう。


④区分所有の場合は修繕積立金や管理費の滞納がないか確認

一般的にワンルームマンションなど区分所有の場合は、毎月、修繕積立金や管理費を納める必要があります。この費用がキチンと支払われているか確認しましょう。

もし滞納がある場合は、売買までに精算してもらえるのか、あるいは滞納分だけ物件価格を値引いてもらえるのか確認しましょう。


Next ⇒ 建物や土地に関する調査

スポンサードリンク


実物不動産投資編

Copyright© 2012~ 損しないための不動産投資ノウハウ&テクニック集 All Rights Reserved.