賃料相場の調査

①賃貸需要の有無

何はともあれ、賃貸の需要が無ければ話になりません。どれだけ物件価格が安かろうが、どれだけ利回りが良かろうが、人が住んでいない無人島では意味がありませんよね?

インターネットの地図検索で、物件周辺にある施設や町並みはある程度把握できますが、その地域に賃貸需要があるのかどうかは、実際に現地に出向いて自分で確認するしかありません。

具体的には、まず現地に出向いて周辺を歩き回ってくださいそのときチェックして欲しいのが、他のアパートなど収益物件の様子です

自分が検討している物件よりも新しい物件やキレイな物件など、ライバルになりそうな物件がどれくらいあるのかチェックします。

それと同時に、空室数を数えてください。空室かどうか分からない場合は、電器のメーター(くるくる回っているアレ)を見るか、ガスの元栓(屋外にあります)を見てください。空室なら、電器のメーターが止まっているか、ガスの元栓が閉じられています。これで大まかな空室率が判断できます。

次に、その地域で賃貸管理をしている不動産屋を訪問してください。そこで正直に収益物件を検討している旨伝えて、その地域の賃貸の動向を聞いてください。複数の不動産屋を訪問すればより確かな情報になるでしょう。


②周辺の家賃相場のリサーチ

周辺の家賃相場はインターネットで調べることができます。同じ地域で同じ間取りの物件を見ていけば、だいだいの相場が分かってきます。賃貸需要の有無の確認のため訪問した不動産屋でついでに聞くのも良いでしょう。

インターネットを使った、周辺家賃・賃料の相場の調べ方


③実際に募集できる家賃から本当の利回りを算出

その地域の空室率と家賃の周辺相場が分かったら、まずは自分が検討している物件でも相場程度の家賃で貸せるかどうか検証します。

あ、そういえば、その物件の現在の入居者の賃料の状況は事前に確認しておきます。詳しくは、下記をご覧ください。

レントロールを見て、賃料を確認する


ライバル物件より設備が劣ったり、見た目がボロく見える場合などは、相場よりも安い家賃でないと借り手が付かない可能性があります。逆にライバル物件よりも優れていれば高く貸すことも可能です。

自分が検討している物件の家賃の目途がついたら、調べた空室率を考慮しながら実際にその家賃で貸したときの利回りを計算し、ここで採算が合うようなら合格、物件の購入価格次第(指し値が通るかどうか)で何とかなるなら引き続き検討、どうにもなりそうになければ転進です。


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