用途地域や建ぺい率・容積率の確認

購入後のことについても考えておく必要があります。

建物があるうちに売却するのなら、あまり気にしなくても良いのですが、最後は更地にして土地として売却する場合や、建て替えをする場合には、用途地域や建ぺい率・容積率は重要になってきます


その1:用途地域

まず用途地域ですが、都市計画区域内の土地であれば12種類の地域に分類されます。その分類によって、それぞれの地域で建てられるものが決まっているのです。

例えば、第一種低層住居専用地域に建っていた2階建てのアパートが古くなってきたので、今度は10階建てのマンションに建て替えようと計画したとします。

しかし、第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な住環境を守るための地域なので、10階建てのマンションを建てることはできません。売却するにしてもいろいろと制限の付く地域なので、買い手も限られてきます。

このように、建て替えや売却時に影響してきますので、用途地域の確認も大切です。

収益物件であれば、おそらく都市計画区域内に建てられているものと思われますので、どの地域になるのかチェックしておきましょう。

用途地域の一覧(建てられる種類と制限)


その2:建蔽率と容積率

次に、建ぺい率と容積率についてです。これも先ほどの用途地域の例と深く関係してくるのですが、特に建て替えをする場合に影響を受けます。

建ぺい率と容積率の制限を超える大きさのものは建てることができません

まず建ぺい率というのは、土地の面積に対して何%までの建築面積の建物を建てられるかという上限です。1階部分の床面積と考えるとよいでしょう。

例えば、建ぺい率が50%の300㎡の土地があるとしたら、1階部分の床面積が300㎡の50%、つまり150㎡までの建物しか建てられないということになります。

次に容積率ですが、土地の面積に対して何%までの延べ床面積の建物が建てられるかという上限です。だいたい各階の床面積の合計と考えるとよいでしょう。

例えば、容積率が400%の200㎡の土地があるとしたら、延べ床面積が200㎡の400%、つまり800㎡までの建物が建てられるということになります。

このように、後々のことも考えて、建ぺい率と容積率のチェックもしておきましょう。


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