物件アキコの詳細

物件アキコは、彼女との再婚用に購入した、自宅利用のための戸建不動産です。

え?それじゃあ不動産投資じゃないよね?」と思うかもしれませんが、不動産投資の学校で勉強した内容をフルに使って購入しています。

しかも、6年間住んで子供らが独立したら夫婦2人には家が広すぎちゃうので、人に貸すか、売却をする予定です。

 物件アキコの写真


アキコデータ

 物件価格  2,180万円
 購入時諸経費  160万円(取得税除く)
 土地面積  110㎡
 建物構造  木造
 築年数  平成16年
 間取り  一戸建て4LDK
 敷地内駐車場  有り
 表面利回り   6.6%(賃貸に出したとしたら)
利回りを考えると今のところ、賃貸に出すよりも売却をする予定。


取得の経緯

区分マンションを探しで三井のリハウスとやり取りをしている中で、購入に至りました。

今回の物件は、任意売却物件です。競売の一歩手前の物件と考えて頂けると良いかと思います。

競売は裁判所に行って入札をしなくては買えませんが、任売物件は、通常の売買同様に取引されているので、一般人にも買えちゃうんですよね。

なお、この物件の購入の経緯等は、コチラを見て頂けると分かりやすいです。

 ⇒三井のリハウスでの任意売却物件購入体験談


ところで、不動産投資をやる上で、住宅ローンを組むのはどうなんだ?と思うかもしれませんね。

これは、ある意味当たっています。融資の枠を、お金を生まない住宅ローンで満たしてしまっては、不動産投資に使える枠が無くなってしまいますから。

でも、僕の場合の考え方は次の2点です。

・自分のメインバンクが、あとどのくらい貸せるのかを大枠として掴んでおけば全体で見た場合は問題ない事がある

・担保価値(積算評価)の高い不動産を取得すれば、いざという時に売却することで借金を消せるので、銀行側も安心する



実際、メインバンクの武蔵野銀行の担当者は、今回の住宅取得を高く評価していました。なにしろ同程度の築年数と規模の不動産の周辺相場は、3000万円くらい。保有しているだけで、800万円もの含み益が生じるのですから。

今のところこの物件は、出口としては賃貸に回すよりも、売却して利益を確保しようと思います。

賃貸に回すと周辺の家賃相場から算出される利回りが6.6%程度しかありません。それに対して売却の場合、2800万円で売れたとしても600万円の売却益が手に入ります。

さらに、売却は6年後なので、その間の住宅ローン残高は400万円減少していますから、単純計算で400万円分のキャッシュが、余計に手元に入ってくることになります。

600万円+400万円=1000万円(税金等は考慮せず)のキャッシュが余剰資金として出てきますから、これでさらに、不動産投資加速のための頭金にすることができます

ちなみに売却が6年後というのは、今回の不動産は個人の住宅ローンを使っている事から、5年以内の売却では短期譲渡課税が40%も課されるため、それを回避するためです。(子供が巣立つタイミングだというのもある)

自宅を取得する場合にも、不動産投資の知識って、絶対に必要ですね!


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