積算価格の算出方法(1棟アパートの例)

積算価格の算出方法の実例ですが、ここでは管理人Bが実際に調べた例を挙げて、解説していきましょう。

場所は北海道札幌市です。利回りの非常に良い物件が公開されたので、現地に行ったりもしましたよ。(買付はせず)




その1:土地の積算価格を算出

物件販売資料(マイソク)の右側に、土地に関する記述があります。




これをもとに地価マップを使って、土地の積算価格を出します。早速検索してみると、次のような積算評価となる事が分かります。




接道する路線価は3万円で、かける事の406㎡ですから、土地値は1218万円であるという事が分かります。


その2:建物の積算価格を算出

つぎに建物です。




建物の構造は木造で、平成元年築だから、現在は築24年の物件です。減価償却を出す場合、 (22-経過年数)÷22年 ですから、あれ???築24年てどうやって計算すればいいんだ???


●減価償却期間が終わった物件の積算評価

実は、減価償却が終わった場合は、経過年数の2割を復活させて計算するという決まりがあります

木造建築の耐用年数は22年なので、22×0.2=4年となります。(小数点は切り捨てになります)

時間が4年間逆戻りしたという恐るべき考え方ですが、それで計算しますと、

(22年-18年)÷22年×343.66㎡×15万円=937万2500円


となります。耐用年数が終わっても、あんがい良い値段に感じますね。


その3:土地と建物を合計して、積算を出す

以上より、土地と建物を合算して、今現在の積算評価を算出します。この札幌のアパート物件では、

1218万円937万円2155万円


が、計算から求められる積算価格です。この価格に対して売値が1880万円ですから、

 積算価格 > 物件価格



となり、「これは銀行融資も出やすいし良い物件だ!!」となるように見えますね。積算からすると、この物件は現地に行って詳細確認をしても良い物件という事が出来るでしょう。

ただし、実際にはこの物件に融資は付きません。どうしてか? マイソクをよく見ると、こんな記述がありますね。




備考欄に小さく載せているところがムカつきますが・笑、要は容積率オーバーの違法建築なのです。

違法建築物に対して、銀行は融資をしません。つまりこの建物は、銀行から見るとですが、積算価値ゼロに等しいのです。

という事はですよ、2155万円の積算というのは間違っていて、実は土地値の1218万円程度の積算評価しかないのではないか、と言えるのです。

管理人はこの点と、さらにいくつかの複合的な要素を勘案して、900万円台での購入をメールにて打診してみました。

が、売主は「売り急ぐ必要もない」との事で、1円も値引きするつもりはサラサラ無いとの事でしたので、買い付けには至りませんでした。

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