スーパーサラリーマンのワンルームマンション投資を阻止

外資系企業で20年以上も勤続年数があって、しかも年収が1200万に到達しているスーパーサラリーマンの知人がいます。

知人のところには毎日のように、ワンルームマンション投資と称する不動産投資業者から電話やらチラシが届きます。

すでにそういう物件を1件買ってしまっている知人が、「この物件がなかなか良さげなんで買いたいんだけどどう思う?」と相談してきたので、全力で阻止しました(下記マンション)。




なぜ、阻止したのか?

理由は簡単です。まず第一に、彼に不動産投資の知識がほとんど無いからです。

・不動産投資のリスクやリターンがどこから来るのか?
・物件保有の目的は何か?
・物件の値付けが妥当か判断する根拠をご存じか?
・数ある物件から、なぜこの物件に決めるのか?


などなど、ツッコミ所は枚挙にいとまがない状況でした。僕としては、知人が損失を被るのを何としても避けねばならぬと、変な使命感に燃えました。


第一、販売図面すらないとはどういうことか??

不動産投資物件を購入するときには、基本的にこの時の例のような販売図面(マイソクと言う)が必ずあります。

例外として、物件が出たばかりでまだ市場に流通していない段階(物件ジョイフルはこの良い例です)では、マイソクはありませんでした。

が、今回の物件は単純なオーナーチェンジ物件です。突然売る事情が無いので、不動産仲介業者はマイソクを用意する時間はたっぷりあるはずですよね。

それが、「仲介を通さない物件の為、無い」と、意味不明の事を言ってきたので、この時点でアウトです。

業者は、知人が素人だと思って騙して売るつもりなのが見え見えです。(法的には騙しているうちに入らない)

販売図面が無い中で、いったいどうやってこの物件の本当の価値、積算価格などを算出するのでしょうか?


マイソクが無いくせに、他の資料は豊富に品揃え・笑

不動産投資において絶対の起点と言ってよい販売図面(マイソク)が無いくせに、下記のような書類は速攻で用意してきたらしいです。

・当該マンション新築時パンフレット
・現在の入居者の賃貸契約書
・賃貸契約の際の重要事項説明書
・部屋のオーナーと一括借り上げ業者との間の賃貸契約書
・マンションの管理規約
・マンションの長期修繕計画書
・業者が紹介する銀行融資前提での毎月の支払シミュレーション
・近隣の賃貸物件の成約データ
・近隣のマンションの売買事例(マイソクで提示)



これっていいのかな?と思ったのが、現在の入居者と、一括借り上げ業者との賃貸契約書の写しを、そっくりそのまま送ってきた点。

個人情報タダ漏れ状態ですよ。しかも入居者はうら若き22歳の女性です。この女性の氏名だけでなく、実家の住所まで保証人のところから特定できてしまいます。非常に問題ですね。

このような事を平気でやるような業者が信用できるはずがありません

僕はこの資料を見て、入居者の女性が可愛い女の子かどうかの現地調査を行おうかと思いましたよ。(もちろん冗談なので本気にしないように)

成約データとか賃料データなんかは、これは業者の都合の良いものばかり抽出できるので、全く当てにできません。

ちなみに現オーナーと一括借り上げ業者の木上の賃貸(仮名)の間で、平成25年11月に、借り上げ条件改悪の契約が結ばれています。

また、支払シミュレーションなどは実に手際の良い事に、きちんと用意されています。笑いっちゃいますね。早く契約させたいのでしょう。

こういうことすると損するよ!という事例として、あえて公開しますので、どうぞ参考になさってください。




どうです??? 不動産投資の知識がちょっとでもある人ならば、見て仰天したと思います。

1570万円も金出して物件買って、毎月の手取りのキャッシュフローが1600円未満、年間でも2万円未満って、一体どういうことだよ!!!

節税効果を期待するって???

節税ってのはね、十分な収入がありすぎる時に、効率的に資産を増やす場合に駆使する技であって、損してまで節税なんてのは、ナンセンスなんですよ。

今回の物件の場合、仮に建物本体価格が50%だとすると、785万円だよね。で、法定耐用年数があと32年も残っているから、1年あたり24万円程度の経費を所得から控除できる計算になる。

・・・・たった24万円の所得控除??? 節税効果は税率50%で12万円???

1570万円の投資をして年間12万円の節税、月に1万円の節税だとしたら、こんなアホらしい投資って、他に無いでしょうが!!


という事で、年収1000万円のスーパーサラリーマンのワンルームマンション投資阻止のお話は後半に続く

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